No Brasil, infelizmente, há um costume difundido na sociedade que passa longe do ideal. Este costume é o de fazer transações imobiliárias sem ligar para um requisito essencial – SEGURANÇA JURÍDICA.
O Ministério do Desenvolvimento Regional aponta que há no Brasil 60 milhões de imóveis urbanos e destes 30 milhões, não têm Escritura Pública, e consequentemente, se não estão escriturados não são regulares.
Estes dados do MDR são muito preocupantes, pois, leva a uma enorme Insegurança Jurídica, tendo em vista que moradores, compradores e Municípios estão no escuro sobre tais imóveis.
A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA é uma das formas de se chegar à regularização, ou seja, que os imóveis irregulares sejam definitivamente registrados em nome dos seus legítimos proprietários. Para isso é preciso que o bem seja adquirido via Compromisso de Venda e Compra (de forma simples – um contrato em que uma parte promete pagar parceladamente e a outra a entregar o imóvel e a outra a dar escritura definitiva quando da quitação).
Assim quem adquiriu imóvel através de (1) compromisso de compra e venda com (2) cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade (não se pode desistir/arrepender do negócio), e (3) registro do compromisso na matrícula do imóvel (aqui há questões mais técnicas a serem analisadas).
Cumpridos estes três requisitos, caso o vendedor se negue a fornecer escritura definitiva, não seja localizado, ou tenha falecido, é possível buscar a regularização através da Adjudicação Compulsória, que até este ano só poderia ser feita via Judiciário, em que após a análise da questão o juiz estabelecia em sentença o registro, e o título hábil pode ser levado ao Registro de Imóveis. A partir do ano de 2022 este procedimento pode ser feito diretamente na via Extrajudicial o que amplia a velocidade do resultado.
Há um caminho a percorrer até a efetivação do direito seja judicial ou extrajudicialmente, que deve ser feito de forma cuidadosa e com atenção para que seja possível levar toda a documentação necessária e a solução seja rápida.
Em resumo, a Adjudicação Compulsória é um meio legal de conseguir o registro do imóvel, mesmo que o vendedor não faça a sua parte no trato e você tenha um conjunto de provas definitivas acerca do negócio e do pagamento integral.
Por fim, é preciso dizer que o vendedor também pode se socorrer da Adjudicação Compulsória quando o comprador não atenda ao chamado para receber a Escritura definitiva.
Para fica ótimo: fez sem segurança corrija!
Para ficar excelente: faça certo desde o contrato inicial!
Regularize seu imóvel!!!
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