Antes de falar sobre a responsabilidade do município em casos de tragédias que envolvem pessoas que residem em áreas impróprias, temos por obrigação falar sobre regras de parcelamento de solo (urbano) neste caso.
A Lei n.º 6.766/1979 que trata das regras de parcelamento de solo urbano trata especificamente de duas das três figuras possíveis e deixa esta terceira para o município legislar diretamente.
O Loteamento é uma das figuras previstas na Lei, e se trata de uma subdivisão de gleba* em lotes destinados a edificação. Para tanto, o loteador deve entregar áreas ao município para que se faça abertura de novas ruas e logradouros públicos**, e quando já existentes, para prolongamento, modificação ou ampliação de vias.
O Desmembramento também se trata de subdivisão de glebas em lotes, contudo, é um caso em que já existe o sistema viário, ou seja, não há criação, prolongamento, modificação e ampliação. Esta estrutura está posta e o que ocorre é apenas a subdivisão em lotes para construção.
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Por fim, o Desdobramento (que não está na Lei n.º 6.766/79), que se trata de uma divisão de lote (já ocorreu um loteamento ou um desdobramento), e, de acordo com as regras do município o proprietário subdivide observando o limite mínimo (metragem) determinado pela municipalidade.
O locais em que são permitidos os parcelamentos do solo são: Zona urbana – própria para edificações contínuas e povoações, com estrutura própria de cidade com serviços municipais e regramentos sobre vizinhança; Zona de expansão urbana – Para onde a cidade está crescendo e que em breve fará parte da zona urbana, mas que ainda não possui estrutura necessária; e Área de urbanização específica – fora da zona urbana e da zona de expansão urbana, mas com elementos de urbanização (distritos, balneários e outras áreas de aglomeração afastadas da cidade).
Locais Proibidos – O último demonstra a responsabilidade do município pelas construções irregulares.
Terrenos alagadiços ou sujeito a inundação. Há possibilidade de serem parcelados quando RESOLVIDA A QUESTÃO DE ESCOAMENTO DA ÁGUA.
Aterros que tenham sido utilizados materiais nocivos à saúde pública. E também há exceção e podem ser parcelados quando saneados.
Terrenos em declive maior ou igual a 30%. Exceto quando forem cumpridas as exigências das autoridades competentes.
Áreas em que a poluição impeça condições sanitárias suportáveis. Podem ser parceladas quando houver correção dos níveis de poluição.
Áreas de preservação natural. Neste caso devem ser respeitados os limites previstos em Lei.
Terrenos em que as condições geológicas não favoreçam edificações. (SEM EXCEÇÕES)
É muito importante observar que para quase todos os casos há uma (exceção), mas, no caso da última NÃO HÁ NEGOCIAÇÃO. Ou seja o Poder Público responsável pelos licenciamentos e fiscalizações, quando não o faz está se omitindo.
O município autoriza parcelamentos, cobra impostos em áreas em que NÃO HÁ CONDIÇÕES GEOLÓGICAS PARA CONSTRUÇÕES. Quando não autoriza, não fiscaliza (muitas vezes cobra IPTU), e, finge que aquelas pessoas não estão ali. Visa somente arrecadar. Há um mercado ávido a criar negócios e quem precisa ter o controle e usar de seu poder é o Município.
Vejam que não fica escondido, tudo está às claras, imóveis são negociados, vendidos, trocados, invadidos, entretanto o município não os vê. O município observa o errado tomando forma, mas não age, não interfere e somente em grandes tragédias é que se contabiliza as vidas....
Não há desculpas, pois, uma fiscalização bem feita, usa drones para verificar se há acréscimos de áreas construídas (aumento de arrecadação), já para localizar parcelamentos irregulares isto não funciona, pois, seria necessário criar programas de moradias para as famílias e muitas vezes brigar com milionários que também constroem em áreas proibidas (perde votos).
Há ferramentas que possibilitam a regularização (REURB) rápida e precisa, mas, o que não for possível regularizar é preciso agir com ajuda do corpo social do governo municipal e conscientizar as famílias a saírem e destruir imediatamente após e manter fiscalização constante para não ocorrer novas construções.
Quando a catástrofe ocorre demonstram preocupação, jogam a culpa na chuva em excesso, e assim que as câmeras desaparecem (pois, sempre há uma catástrofe mais recente), voltam para seus gabinetes e esquecem dos desvalidos que lutam para ter onde morar e por conseguirem pagar (pois, há um mercado imobiliário efervescente nestes locais – e o município também não sabe), residem nestas zonas de perigo constante.
O município poderia:
Não autorizar o parcelamento do solo e para isto teria que fazer um estudo científico para provar a negativa;
Parcelamentos irregulares – fiscalizar com severidade; informar constantemente os locais perigosos; informar que imóveis construídos, comprados no local podem ser embargados, nunciados ou demolidos por estarem em local proibido;
Punir com multas e comunicação em órgãos de classe (engenheiro, arquitetos, advogados, corretores, imobiliárias etc.) todos os envolvidos em construções, negociações (venda ou aluguel) de imóveis;
Criar programas sociais de realocação de moradores com imediata destruição e fiscalização constante dos locais para evitar novas ocupações.
Como esta é uma questão que envolve em sua maioria pessoas pobres em condições precárias de moradia.....
Sempre procure saber se o imóvel que está comprando está em área regular ou possível de regularização, este ato pode salvar a sua família.
*gleba: área crua apta a ser dividida, e aguardando divisão.
** logradouro público:É toda parcela de território de propriedade pública e de uso comum pela população.
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